2013-05-05 - Os prós e contras dos condomínios-clube
Veja como funcionam esses tipos de condomínio e descubra se eles são a moradia certa para você. São Paulo – O objetivo de um condomínio-clube é oferecer ao morador serviços e itens de lazer que praticamente dispensem a sua necessidade de sair de casa. Alguns deles possuem uma estrutura tão farta que chegam a incluir até mesmo pista de cooper, mercados e escolas infantis. Mas por trás das muitas vantagens há também alguns desconfortos típicos desse tipo de empreendimento que não devem ser ignorados, como os congestionamentos no elevador e na garagem e a menor privacidade. Vantagens e desvantagens à parte, fato é que esse conceito de condomínio têm se proliferado em algumas regiões. Segundo a Lello, empresa líder em administração de condomínios no estado de São Paulo, o número de empreendimentos do tipo clube na capital paulista e na Região Metropolitana de São Paulo crescerá 114% com a entrega dos lançamentos previstos para este ano. A tendência de aumento do número de condomínios-clube pode ser associada a fatores como o aumento da violência, o aumento da participação da mulher no mercado de trabalho e a elevação das taxas condominiais, já que nos condomínios-clube o maior número de moradores dilui as altas taxas. Veja a seguir alguns prós e contras dos condomínios-clube e avalie se eles são o tipo de moradia certa para você. Prós Lazer e convívio social para crianças Márcio Rachkorsky, autor do livro “Tudo o que você precisa saber sobre condomínios”, é advogado de mais de 100 condomínios-clube e síndico profissional de outros 20. Segundo ele, a grande vantagem desses condomínios é a possibilidade de lazer para os filhos e o convívio com outras crianças. “Para as crianças, o condomínio-clube é um sonho. Tem piscina, quadra, cinema e além de todo o lazer, como eles têm muitas unidades, a criança tem a possibilidade de fazer amizades”, diz. Taxas condominiais mais baixas Os condomínios-clube possuem em média 600 ou 700 unidades, segundo Márcio Rachkorsky. Por isso, mesmo com estruturas de lazer onerosas, seus custos acabam diluídos entre os muitos moradores. “O condomínio pode ter um ‘personal trainer’ na academia, um professor de natação ou qualquer outra coisa sem pesar muito no bolso. Por mais mirabolante que seja a ideia, ela fica barata porque muita gente divide os custos“, afirma o advogado. Como o principal fator de formação do preço da taxa condominial é a quantidade de unidades do prédio, muitas vezes os condomínios-clube possuem taxas mais baratas do que condomínios de prédios antigos, que possuem 12 ou 13 andares e não têm área de lazer. E a economia não para por aí. Dependendo da estrutura do condomínio e do proveito que os moradores fazem dela, diversos gastos podem ser dispensados, como com babás, mensalidades de clubes e academias, transportes das crianças para cursos de línguas e escolinha de esportes (quando estes são oferecidos no prédio), etc. Vantagens e desvantagens à parte, fato é que esse conceito de condomínio têm se proliferado em algumas regiões. Segundo a Lello, empresa líder em administração de condomínios no estado de São Paulo, o número de empreendimentos do tipo clube na capital paulista e na Região Metropolitana de São Paulo crescerá 114% com a entrega dos lançamentos previstos para este ano. A tendência de aumento do número de condomínios-clube pode ser associada a fatores como o aumento da violência, o aumento da participação da mulher no mercado de trabalho e a elevação das taxas condominiais, já que nos condomínios-clube o maior número de moradores dilui as altas taxas. Veja a seguir alguns prós e contras dos condomínios-clube e avalie se eles são o tipo de moradia certa para você. Prós Lazer e convívio social para crianças Márcio Rachkorsky, autor do livro “Tudo o que você precisa saber sobre condomínios”, é advogado de mais de 100 condomínios-clube e síndico profissional de outros 20. Segundo ele, a grande vantagem desses condomínios é a possibilidade de lazer para os filhos e o convívio com outras crianças. “Para as crianças, o condomínio-clube é um sonho. Tem piscina, quadra, cinema e além de todo o lazer, como eles têm muitas unidades, a criança tem a possibilidade de fazer amizades”, diz. Taxas condominiais mais baixas Os condomínios-clube possuem em média 600 ou 700 unidades, segundo Márcio Rachkorsky. Por isso, mesmo com estruturas de lazer onerosas, seus custos acabam diluídos entre os muitos moradores. “O condomínio pode ter um ‘personal trainer’ na academia, um professor de natação ou qualquer outra coisa sem pesar muito no bolso. Por mais mirabolante que seja a ideia, ela fica barata porque muita gente divide os custos“, afirma o advogado. Como o principal fator de formação do preço da taxa condominial é a quantidade de unidades do prédio, muitas vezes os condomínios-clube possuem taxas mais baratas do que condomínios de prédios antigos, que possuem 12 ou 13 andares e não têm área de lazer. E a economia não para por aí. Dependendo da estrutura do condomínio e do proveito que os moradores fazem dela, diversos gastos podem ser dispensados, como com babás, mensalidades de clubes e academias, transportes das crianças para cursos de línguas e escolinha de esportes (quando estes são oferecidos no prédio), etc. Maior segurança Além dos condomínios-clube, via de regra, possuírem sistemas de segurança mais avançados do que o de prédios antigos, eles permitem que os moradores e seus filhos passem mais tempo realizando atividades dentro próprio prédio e menos tempo se deslocando em espaços públicos. Valorização do imóvel A estrutura de lazer ampla também pode influenciar a valorização do imóvel. “Há um interesse cada vez maior das pessoas em ter tudo em casa. Por isso, a área de lazer do condomínio pode proporcionar uma maior demanda por esse tipo de imóvel”, afirma José Roberto Graiche Júnior, diretor jurídico da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Apesar da área de lazer contar pontos, a valorização do imóvel vai depender muito também de fatores como a localização, a área privativa do imóvel, a conservação do empreendimento e a forma como os recursos do condomínio são utilizados. “É preciso analisar o conjunto. Se o condomínio tiver uma área grande, mas deteriorada, a sensação de abandono pode ser uma desvantagem na venda do imóvel. Mas, se o condomínio estiver bem conservado isso pode ser uma vantagem e pode levar a uma valorização do imóvel”, diz Graiche. Contras Menor privacidade A primeira e mais óbvia desvantagem dos condomínios do tipo clube é a falta de privacidade. As chances de descer do carro, passar pela garagem e subir no elevador sem encontrar um vizinho nesse tipo de prédio são quase nulas. “No condomínio-clube você tem muito contato com pessoas o tempo todo. Então, quem está acostumado a morar em um prédio com poucas unidades precisa se preparar para esse choque. É uma mudança radical: é muita regra, muita gente, é um novo conceito de vida”, explica Rachkorsky. Risco de má administração Dependendo da forma como o condomínio é administrado, todas as suas melhores vantagens podem ir por água abaixo. “A grande armadilha dos condomínios-clube é a má gerência por parte da equipe de administração eleita, que é formada pelo síndico, subsíndico e pelo conselho. São eles que ditam o que a empresa administradora do condomínio e o que o gerente predial devem fazer”, opina Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios. Segundo ela, se a equipe de administração do condomínio não mantiver as áreas de lazer, entretenimento e convivência dos condomínios conservadas e ocupadas pelos condôminos, os moradores correm o risco de ver o seu patrimônio se desvalorizar. Número excessivo de veículos Nos condomínios-clube o morador pode começar o dia enfrentando um congestionamento antes de sair da garagem. “O número excessivo de veículos torna a operação da garagem muito complicada. É difícil identificar todos os veículos, cadastrar os carros de todos os moradores e em muitos casos é difícil sair da garagem forma organizada”, diz Márcio Rachkorsky. O condomínio se torna quase um espaço público “Muita gente acha que o condomínio é um verdadeiro clube e traz parentes e amigos para aproveitar a sua estrutura. Um lugar que era para ser particular vira praticamente um local público” afirma Rachkorsky. Em outras palavras, se o condomínio não tiver muitas regras em relação aos visitantes, o morador pode ter a desagradável sensação de que sua casa virou algo mais parecido com um hotel ou um parque de diversões. Área privativa pode ser menor Para compensar a metragem reduzida dos apartamentos, algumas empreendedoras vendem a área comum do condomínio como uma extensão do espaço privativo. Alguns compradores se encantam tanto com a área comum que se esquecem de pensar no espaço em que vão passar a maior parte do tempo. “Se o morador for passar 95% do tempo no apartamento, ele precisa ser aconchegante e compatível com o tamanho da família. Não adianta ter uma piscina linda, um condomínio lindo, a quadra perfeita e o apartamento ser um ovo”, comenta Márcio Rachkorsky. Reformas Nos primeiros anos de funcionamento o número de reformas nos apartamentos de um condomínio-clube costuma incomodar muitos moradores. “No começo você precisa conviver com 200, 300 obras no mesmo condomínio. É um entra-e-sai de prestador de serviço, um desenvolvimento brutal de entulho, fila para subir e descer pelo elevador. Os problemas com obras são muito gritantes”, diz o autor do livro “Tudo o que você precisa saber sobre condomínios”. Segundo ele, a situação só começa a se normalizar depois de uns dois anos, quando o condomínio já passa a estabelecer algumas normas de funcionamento e o número de reformas diminui. Wolney M. Feres